初めて家を買う際、今まで扱ったこともない金額に震えますよね。
かくいう私も、マンション購入時は大変な不安に襲われ、片っ端から情報を集め回りました。
そこで感じたのは、よくある住宅ローン紹介サイトではあまり紹介されない、注意すべきポイントがあるということ。
何故なら気付かれると各社にとって損なので、あまり積極的に紹介しないのだと思います。
今回は、やや細かい内容になりますが、住宅ローンを検討中の方が少しでも損をしないようにするための注意ポイントについて、私の経験をもとにお話しします。
（なるべく費用を抑えたい方へ向けた記事となりますが、状況に応じて変わる部分もございますので、あくまで自己判断でご確認ください。）
一般的なチェックポイント
まずは念のため、一般的な注意点についても書いておきます。
おそらく、このブログ記事を読まれている方は、すでにご検討された内容かと思いますが、簡単におさらいしましょう。
もちろん、大変重要なポイントなので、住宅ローン検討時にはクリアにする必要があります！
金利の大小
住宅ローンは借金の一種ですので、利息を付けて返さなければなりません。
借りる側からすれば、当然、金利は低い方がおトクです。
特に住宅ローンは金額が大きく、かつ長期的なので、利息が0.1%変わっただけでも数十万、数百万の差額につながります。
様々な条件の差はありますが、個人的には、可能な限り金利が低いサービスを使うべきだと思っています。
固定金利 vs 変動金利
前項の金利には、金利がずっと一定だが金利高めの固定金利と、経済状況をもとに変動するが金利低めの変動金利があります。
ここは、結論から言うとご自身の勘とリスク嗅覚次第だと思っています。
今後、日本の経済が良くなると思う方は固定金利で、悪くなると思う方は変動金利にするのがおトクでしょう。
個人的には、今後10年は景気が劇的に良くなることはないと判断し、変動金利を選んだうえで、リスクヘッジとして、いつでも繰り上げ返済できるキャッシュを確保することを目指しています。
金利が上昇して大損しそうになったら、繰り上げ返済をして利息分を減らす作戦です。
住宅ローン控除制度
簡単に言うと、毎年末の住宅ローン残高の1%を10年間、返金される制度です。
よく紹介されるのは、1年間で40万円が戻ってくるといった話です。
これは、4000万の住宅ローンを借りていると、その1％の40万円が所得税＆住民税から税額控除され、確定申告や年末調整で丸々戻ってくるという内容です。
驚くことに、今の住宅ローンは1％以下の利息のものもあり、戻ってくるお金の方が単純に多く、借りた方がお得という状態になっています。
従って、この制度を使わない手はありませんが、少し注意点があります。
- 収入が低い場合は、税額が足りず、返金が40万円以下になる場合がある。
- 最大値40万円は新築のみ、中古は20万円まで。
- 1年目に確定申告が必須。
借入限度額、ペアローン
住宅ローン会社のHPでは確実に紹介されている、借入限度額やペアローンの話。
これらは、なるべく沢山借りてもらって、利息を得たい銀行達の罠です。
個人的には、考えるべきではないと思っています。
まず、借入限度額まで借りるのは、不動産運用等でもしない限り非常にリスクの高い行為です。
返済額は、月間手取りの25％以下、可能なら手取りの20％以下にすべきでしょう。
ペアローンも同様に、もし片方が病気や育児等で手取りが減った際に、大変重いリスクになります。
また、当然のことですが借入金が増えれば、利息の合計も増えますので、単純に損が増えます。
とはいえ、前述の住宅ローン控除がおトクな状態なので、リスクを承知で利益を取りにいく方もいらっしゃいますね。この辺りはご自身の勘と感性に依るところです。
諸費用
住宅ローンを借りる場合、その借りる金額に手数料がかかります。
借りた金額がそのまま手に入るわけではありませんので、手数料の割合も含めて金利ととらえ、検討することが必要です。
また、住宅購入時には仲介手数料や引っ越し代等の諸経費がかかります。
私の経験では、これらを合計すると、ローン全額の５～10％程度諸経費が掛かりました。
従って、住宅代金と住宅ローンの金額だけに囚われると思わぬ損をします。
固定費となりますので、なるべく住宅代金を抑えて、諸経費等を作り出していくことがお勧めです。
忘れがちなチェックポイント
新築？ 中古？
購入する物件が新築なのか、中古なのかで様々なポイントが変わってきます。
チェックポイントを箇条書きにすると、下記のとおりです。
- 住宅ローン控除は年間通常、新築で40万円（優良住宅は50万円）、中古で20万円のため、新築の方が得。
- 仲介手数料は、新築は売主物件なら無料のため、得。
- 消費税は、個人間売買となる中古では掛からないので、中古が得。（土地は非課税）
- 新築の場合、利率が割安の提携住宅ローンを利用できる場合があり、得。
販売価格は当然、新築の方が高いのですが、色々とメリットもあるので一概に高い訳でもありません。
特に住宅ローン控除と、住宅ローンの利率を合わせると、数百万はおトクになる場合があるので、一見物件価格が高かったとしても、一考の余地があります。
元利均等と元金均等
住宅ローンの返済方法には、元利均等方式と元金均等方式の2種類があります。
簡単に言うと、元利均等は毎月同じ額の返済。元金均等は徐々に返済額が下がる返済。
結論から言うと、元金均等を利用すべきだと思います。
住宅ローン会社の紹介では、必ず元利均等方式がデフォルトです。何故ならその方が総支払額が大きくなる、つまり利用者からみると損になるからです。
毎月定額だから安心、等の文言で元利均等をオススメされますが、正直ほとんど意味がありません。
何故なら、元金均等で変動する返済額は、月々数百～数十円程度です。
例えば、金利0.5％で、2500万円を35年で借りた場合、毎月30円前後ずつ下がっていく位の変動になります。
元利均等方式との総支払額は、35年で考えると数十万円は変わってきます。
最初の返済額は確かに数千円～1万数千円高くなりますが、その分を資産運用して増やせる方ではない限り、払ってしまった方が良いでしょう。
住宅ローン控除を最大限活用する
10年間で十数万円くらいしか変わらない、凄く細かいポイントですが、せっかくなので記載します。（計算は単純化しています）
新築物件で40万円/年の住宅ローン控除を10年間受ける際、この期間の利益を最大化するにはいくら住宅ローンを借りるのが良いでしょうか？
利息込み4000万円を35年で借りるとすると、毎年120万円程度返済するため、徐々に住宅ローン控除額が下がってしまいます。（1年目は40万円でも、2年は38.8万、3年目は37.6万……等）
一方、では10年後に4000万円になるように、5600万円借りるとどうでしょうか。
毎年160万円程度の返済になりますが、常に40万円/年を受け取れます。
ところが、先ほどの例と比べて4000万円を超えた分（1600万円）の利息は損ですので、例えば利息0.5％の場合は1年目で約8万円多く利息を払っており、実質の利益は32万円になります。
このため、どちらも利益の最大化という意味では間違っていますね。
この観点では、利息によりますが、例えば利息0.5％程度だと、概ね5年目で4000万円になるような支払い方がベストになろうかと思います。（約4650万円のローン）
※この計算はあくまで10年間の利益の最大化を言っているため、11年目以降の利息を考えると、より安い借入金の方がベターになります。従って、11年目の1月で繰り上げ返済し完済することがベストになります。
ボーナス払い
ボーナス払いは悪手、という風に多くのサイトでは書かれています。
その理由は、ボーナスは変動要素が大きく、不況時のリスクが高いからです。
これは概ね賛成なのですが、1点だけ、住宅ローン控除と組み合わせるとボーナス払いのメリットがあります。
住宅ローン控除は年末、つまり12月のローン残高の1%が返金されますので、毎年なるべく多くの控除を受けるためには、1月に多めに返済する事が望ましいといえます。
ボーナス払いを1月に設定しておくことで、ただ毎月返済するよりも若干、住宅ローン控除が多く受け取れることになります。（※限度額以下の場合）
とはいえ、よくて数千円くらいの世界なので、リスクを取ってまでやる事ではないかもしれません。
付属保険・特約の注意点
住宅ローンには、団体信用生命保険と呼ばれる、債務者が亡くなった時等に支払い免除される保険が基本的に付随しています。
最近は、それ以外にも8大疾病や癌、個人賠償責任保険といったオプションが無料でつくようなプランが登場しています。
注意したいのは、これらのオプションは、突然なくなることもあるという事です。
いつまで保証するかが約束されていないので、詐欺のような話ですが、住宅ローン開始時にはついていた保険が、気付いたら無くなっていたという事もあり得ます。
契約時にしっかり確認したり、こうしたオプションに惑わされないサービスを利用する事が必要です。
価格交渉
住宅ローンと直接関係ないですが、住宅購入時は価格交渉が欠かせません。
これには、物件価格自体の交渉と、仲介手数料、住宅ローンの金利の交渉がありえます。
一番交渉しやすいのは、物件価格でしょう。売主の状況によりますが、1%～数％くらいは値引いてくれることが多いようです。
私もダメもとで相談したら数十万円は安くしてくれました。
仲介手数料や住宅ローンの金利も下げてくれる場合もあるそうですが、業者の利益に直結するため、中々受けてくれることは少ないかもしれません。
正直、それよりは予算を提示して、物件価格自体を安くしてもらう方が効果は大きいです。
引っ越し業者の選定
またまた住宅ローンとは直結しませんが、引っ越し業者は必ず複数見積もりで比較しましょう。
業界の慣習なのか、当初見積もりから驚くほど安くなります。
私の場合は、最初30万円近くと言われていたのが、8万円くらいまで落ちました。
引っ越しを考えるのは住宅ローンを契約後だと思いますが、将来の負担軽減のため、なるべく安価に済ませられると良いのではないでしょうか。
終わりに
今回は、今後住宅ローンを契約して住居を購入される検討をしている方向けに、あまり紹介されない注意点を含めてポイントを記載してみました。
私が調べた中でも中々解説してくれることのない情報ですので、ご参考にして頂ければと思います。
そして是非、費用負担を少しでも軽くし、新生活へ投資できるようにして頂ければ幸いです。
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